Nel primo semestre dell’anno Dubai International ha registrato 31,5 milioni di passeggeri contro i 46 milioni dello stesso periodo del 2025: -31,3%, con cancellazioni, rotte modificate e collegamenti sospesi a causa del conflitto con l’Iran. Reuters ha documentato il colpo a uno degli ingranaggi più importanti dell’economia di Dubai. Il 19 agosto gli Emirati hanno inoltre sospeso fino a nuovo avviso le transazioni economiche e finanziarie con l’Iran, mentre nello Stretto di Hormuz trasporti, assicurazioni e tempi di consegna hanno continuato a subire la pressione della crisi regionale.

Per chi vuole fare business a Dubai, la questione è meno spettacolare dei missili e più vicina al lavoro quotidiano: un container non arriva, una commessa perde la finestra di consegna, un volo necessario a una squadra tecnica viene cancellato, una controparte non può più utilizzare un canale di pagamento. A quel punto la parola “guerra” entra nel contratto e smette di significare la stessa cosa per tutti.

Fare business a Dubai: la guerra non scioglie automaticamente un contratto

La nuova Civil Transactions Law degli Emirati, Federal Decree-Law n. 25 del 2025, è entrata in vigore il 1° giugno 2026 e ha sostituito il codice civile del 1985. La legge federale è la base, ma il contratto rimane decisivo: legge applicabile, clausole specifiche, obblighi di comunicazione, rimedi concordati e natura della prestazione possono cambiare radicalmente il risultato. Per questo la stessa guida DET avverte che il documento è informativo e che le aziende devono richiedere consulenza legale sul caso concreto.

Il punto che sorprende molti imprenditori è la soglia richiesta dalla forza maggiore. Il conflitto, da solo, non basta. La guida di Dubai riassume quattro condizioni: imprevedibilità, inevitabilità, impossibilità oggettiva della prestazione e nesso causale diretto. Se una consegna è diventata molto più cara, se una rotta richiede dieci giorni in più o se il margine della commessa è crollato, l’obbligazione può essere dolorosa e perfino antieconomica; rimane però possibile. La forza maggiore interviene quando l’evento esterno rende realmente impossibile eseguire ciò che era stato promesso.

La differenza si vede con un esempio semplice. Se una nave può raggiungere il cliente utilizzando una rotta alternativa che triplica i costi, il problema riguarda l’equilibrio economico del contratto. Se una misura legale impedisce quella spedizione, il porto necessario è inaccessibile e nessuna alternativa consente di adempiere, la questione può diventare impossibilità. Il giudizio, naturalmente, dipende dai fatti e dal contratto; proprio qui le formule standard copiate da un vecchio modello mostrano quanto possono costare.

Impossibile, temporaneamente bloccato o soltanto molto più caro

La nuova legge distingue meglio situazioni che nella vita aziendale arrivano tutte insieme. L’articolo 236 disciplina l’impossibilità causata da forza maggiore: se l’esecuzione diventa totalmente impossibile, le obbligazioni corrispondenti si estinguono e il contratto viene risolto; nei casi di impossibilità parziale o temporanea la legge consente rimedi più articolati e, per i contratti continuativi temporaneamente bloccati, anche la possibilità di modificarne l’assetto. È un passaggio importante per rapporti di fornitura, logistica o servizi costruiti per durare anni, nei quali cancellare tutto può fare più danni dell’evento stesso.

L’articolo 224 affronta invece le circostanze eccezionali nelle quali la prestazione resta possibile ma diventa eccessivamente onerosa e minaccia il debitore con una grave perdita. In quel caso il giudice, dopo aver valutato gli interessi delle parti, può ridurre l’obbligazione onerosa a un limite ragionevole oppure arrivare alla risoluzione. La distinzione tra force majeure e hardship non è quindi lessicale: separa un contratto che non può essere eseguito da un contratto che può ancora esserlo, ma a condizioni diventate radicalmente diverse.

La guerra del 2026 ha reso questa frontiera molto concreta. Una crisi regionale può chiudere uno spazio aereo per giorni e poi riaprirlo, far salire un premio assicurativo senza impedire il trasporto, oppure introdurre un divieto che rende una transazione legalmente impossibile. Tre conseguenze diverse dello stesso conflitto, tre problemi contrattuali differenti.

La clausola che nessuno vuole leggere prima della crisi

La guida pubblicata a Dubai insiste su un comportamento poco eroico: leggere il contratto prima di invocare la forza maggiore. Quale legge lo governa? La clausola include guerra, sanzioni, interruzioni dei trasporti o decisioni governative? Prevede una comunicazione entro un certo numero di giorni? Impone di cercare una soluzione alternativa? Stabilisce sospensione, proroga, rinegoziazione o risoluzione? Sono domande che durante una trattativa commerciale sembrano rallentare la firma. Quando la catena logistica si rompe, diventano la trattativa.

Anche le prove contano. Conservare comunicazioni del vettore, cancellazioni, ordini dell’autorità, variazioni di rotta, preventivi alternativi e tentativi di mitigazione serve a costruire il nesso tra l’evento e l’impossibilità dichiarata. La forza maggiore non è una formula da scrivere in una mail; è una posizione che deve reggere davanti alla controparte e, se il rapporto precipita, davanti a un arbitro o a un giudice.

Per gli imprenditori internazionali c’è poi una conseguenza temporale che merita attenzione. Il conflitto è iniziato il 28 febbraio. Chi firma oggi un nuovo contratto non può trattare automaticamente come imprevedibili condizioni già note al momento della firma. Le evoluzioni future possono essere nuove e imprevedibili, ma rotte fragili, costi assicurativi elevati o restrizioni già esistenti entrano nel rischio che le parti sono chiamate a negoziare adesso. Un contratto firmato in settembre deve essere più intelligente di quello firmato in gennaio.

Dubai vende prevedibilità. La crisi ne misura il prezzo

LaSpiegazione aveva raccontato all’inizio dell’anno perché investire a Dubai nel 2026 continua ad attirare imprenditori: procedure rapide, infrastrutture, fiscalità competitiva, collegamenti internazionali e una pubblica amministrazione che considera l’impresa una parte esplicita della propria strategia. Quei vantaggi non spariscono perché arriva una crisi geopolitica; cambiano però il modo in cui devono essere misurati.

Un sistema pro-business viene messo alla prova soprattutto quando le cose smettono di funzionare. Quanto rapidamente produce regole leggibili? Quanto è chiaro il diritto applicabile? Esistono strumenti di mediazione e dispute resolution accessibili? Le aziende riescono a documentare e gestire un’interruzione senza restare mesi dentro una zona grigia? La pubblicazione della guida sulla forza maggiore, a pochi mesi dall’entrata in vigore del nuovo codice, è interessante perché mostra Dubai nel momento meno pubblicitario: quello in cui deve spiegare cosa succede quando la velocità del mercato incontra un ostacolo che nessuno può rimuovere con un’app.

QuiDubai ha ricostruito in una guida aggiornata le variabili pratiche da valutare prima di aprire una società a Dubai nel 2026, includendo il nuovo peso del rischio geopolitico. È il livello successivo della stessa domanda: la convenienza fiscale o amministrativa può essere reale, ma la struttura societaria deve reggere il mercato nel quale opererà, i flussi finanziari che utilizzerà e i contratti che firmerà.

Il rischio non si elimina, si scrive

Per anni Dubai è stata raccontata attraverso l’idea della facilità: aprire, trasferirsi, collegarsi rapidamente a mercati lontani. La crisi del 2026 aggiunge un pezzo adulto a quella storia. Internazionalizzare significa anche scegliere quale diritto governerà una fornitura, come si distribuisce il rischio tra cliente e fornitore, cosa accade se una rotta si interrompe e chi sostiene un costo diventato straordinario.

La forza maggiore è soltanto il punto più visibile. Un contratto internazionale ben costruito deve sapere cosa fare anche prima che si arrivi all’impossibilità: alternative logistiche, tempi di notifica, assicurazioni, sanzioni, meccanismi di revisione del prezzo, valute, giurisdizione, arbitrato. Sono righe che non producono fatturato il giorno della firma. Possono impedirgli di evaporare sei mesi dopo.

Il vantaggio competitivo di Dubai non potrà mai consistere nell’assenza di rischio, perché nessuna città collegata all’economia globale possiede quel privilegio. La prova più interessante è un’altra: riuscire a rendere leggibile il rischio mentre accade. Per un imprenditore che guarda al Golfo, nel 2026, è diventata una parte del prodotto.

Domande frequenti

Che cos’è la forza maggiore negli Emirati Arabi Uniti?

È il meccanismo giuridico che può operare quando un evento esterno, imprevedibile e inevitabile rende oggettivamente impossibile eseguire un’obbligazione contrattuale. La valutazione dipende dalla nuova Civil Transactions Law, dal contratto e dai fatti specifici.

Una guerra consente automaticamente di non rispettare un contratto a Dubai?

No. La presenza di un conflitto non basta da sola. Occorre dimostrare che l’evento ha reso la prestazione impossibile e che esiste un nesso causale diretto. Ritardi, costi maggiori o difficoltà commerciali possono richiedere un’analisi diversa, anche sotto la disciplina dell’hardship.

Qual è la differenza tra force majeure e hardship negli UAE?

La force majeure riguarda l’impossibilità di eseguire l’obbligazione. L’hardship riguarda invece circostanze eccezionali e imprevedibili che lasciano la prestazione possibile ma la rendono eccessivamente onerosa, con rischio di grave perdita. La nuova legge prevede rimedi differenti.

La nuova legge civile UAE quando è entrata in vigore?

Il Federal Decree-Law n. 25 del 2025, che ha promulgato la nuova Civil Transactions Law, è entrato in vigore il 1° giugno 2026 e ha sostituito la precedente legge civile federale del 1985.

Cosa dovrebbe controllare un’impresa prima di firmare un contratto a Dubai?

Legge applicabile, clausole di forza maggiore e hardship, obblighi di notifica, rimedi, assicurazioni, alternative logistiche, sanzioni, valuta e meccanismi di risoluzione delle controversie. Per contratti rilevanti è opportuno ottenere consulenza legale specifica.